Velký průvodce světem hypoték. Máte na ně vůbec šanci dosáhnout?

Získat byt či dům v Česku se jeví jako stále větší problém. Nejen, že panuje jejich akutní nedostatek, ale zároveň prudce stoupá také cena. Většina mladých je tak nucena bydlet u rodičů až do třicítky, zatímco jiní se snaží sáhnout po hypotékách. Nicméně díky aktivitě České národní banky naděje lidí na nový život ve vlastním rychle klesá. Kdo tedy nyní na hypoteční úvěr dosáhne a existuje vůbec možnost, jak nová pravidla obejít?

13.11.2018 - 07:00  
Cena hypoték šla letos nahoru. Podaří se vám tak na výstavbu domu dosáhnout?
Zobrazit fotogalerii (1)

Zájem o hypotéky trhal v září rekordy. Výše úrokových sazeb se sice již na konci léta zvýšila, a to z 2,53 na 2,57 %, přesto však zájem klientů českých bank o půjčky na bydlení rozhodně neklesal, naopak. "V období před zavedením nových pravidel ČNB jsme zaznamenali zvýšený zájem o úvěry na bydlení," uvádí Marian Holub, produktový manažer finanční skupiny Wüstenrot, a dodává, že ten byl ještě umocněn tím, že klienti očekávali zmíněný růst úrokových sazeb.

"Ve třetím čtvrtletí letošního roku, které bývá kvůli létu tradičně slabší, klienti uzavřeli u Wüstenrotu hypotéky za téměř dvě miliardy korun," pokračuje Marian Holub s tím, že to je zhruba o polovinu více než v loňském třetím čtvrtletí. Celkově si u nás v tomto podzimním měsíci hypotéku sjednalo celkem 9 153 lidí a šlo tedy o téměř 12 % uzavřených smluv více než v roce 2017. Proč však vlastně vůbec k takovému nárůstu žádostí o půjčky na bydlení v září došlo? 

Co je to hypotéka? 
- hypotéka neboli hypoteční úvěr je druh půjčky určené fyzickým a právnickým osobám, které vždy ručí zástavou nemovitosti. 
- většinou se jedná o tutéž nemovitost, na kterou je hypoteční úvěr čerpán, ale samozřejmě existují i výjimky. 
- vesměs se dnes hypotéka používá zejména k financování stavby domu, případně k nákupu nové nemovitosti, anebo její opravě či pronájmu. 

Prý se dnes máme až příliš dobře…

Především od 1. října začalo platit nové omezení od České národní banky, co se uzavírání hypoték týče. Za zajímavost stojí uvést, že od roku 2016 se jedná v pořadí již o pátou regulaci pravidel pro čerpání úrokových sazeb. Ekonomika jde sice nahoru, což ale podle vedení ČNB rizika spojená s úvěry nesnižuje, spíše naopak. Podle Jiřího Rusnoka je prý nutné dívat se dopředu a snažit se předvídat, jak bude splácení hypoték vypadat, pokud přijde další krize.

Mnoho z těch, kdo si nyní na novou domácnost půjčí, by se tak mohlo dostat do platební neschopnosti a to by se zase nepříjemně podepsalo na kondici bankovních domů. Zkrátka, máme se až moc dobře, tak co kdyby bylo zase hůř. Zatímco 100% výše hypoték se stala již dávno minulostí, nyní musí případní zájemci překonat ještě další dvě překážky. Ve výsledku tak na peníze od banky opět dosáhnou jen ti s vyššími příjmy anebo ti, kdo chtějí jen málo.

Hypotéka po česku? Jen pro bohaté

"U smluv sjednaných od 1. 10. 2018 by nově splátkové zatížení žadatelů nemělo přesáhnout hranici 45 %," vysvětluje Patrik Madle z ČSOB s tím, že celková výše dluhu by neměla být vyšší než devět ročních příjmů. Ve výsledku tak podle průzkumů ztratí šanci na život ve svém minimálně čtvrtina případných žadatelů. A ve většině případů se samozřejmě jedná o ty, kdo byt potřebují nejvíc. Tedy mladé rodiny s dětmi či začínající páry. 

Letos v květnu tak například Fio banka zlevnila hypotéky, které mohli zájemci o nové bydlení získat se zvýhodněnou úrokovou sazbou již od 1,48 % p. a. 

Největší problém dosáhnout na hypotéku pak samozřejmě nastane v české metropoli a dále ve velkých městech, jako je Brno či Ostrava. Právě zde jsou náklady na bydlení největší a tomu pak odpovídá i případná výše půjček. Navíc, aby toho nebylo málo, již v průběhu léta taktéž ČNB oznámila další růst základní úrokové sazby. Zajímavostí však je, že většina finančních institucí u nás reagovala spíše opačně. Leckde tak docházelo ke snižování hypoték.

Ceny nemovitostí i pronájmů rostou

Jinde naopak došlo na zvýšení fixace úrokových sazeb. Dokonce do takové míry, že Češi, kteří nyní splácí hypotéku v průměru 15 až 20 let, se dočkají neměnného úroku. Kdo by se však domníval, že s vyšší úrokovou sazbou půjdou dolů i ceny nemovitostí, a situace se tak vlastně otočí k lepšímu, ten je na omylu. I když se předpokládá, že v roce 2019 realitní trh zpomalí, v současné době stojí třeba 1 m2 zhruba 100 000 Kč a blízké snížení zatím nehrozí.

Kdo tak stojí teprve na počátku kariéry a nemá movité příbuzné, ten se tak maximálně může spolehnout na podnájem. Ovšem i v tomto případě jdou poplatky – právě díky zpřísnění hypoték – prudce nahoru. Na okraji Prahy se tak dnes běžný tří pokojový byt snadno vyšplhá až na 21 000 Kč za měsíc, což může být likvidační i pro starší zaměstnance s vyššími příjmy, natož pro mladé, kteří se nicméně nemohou příliš spoléhat ani na případnou pomoc od státu.

Jak na vlastní bydlení? Pomůže stát?

Státní fond bydlení uvolnil pro absolventy škol a začínající rodiny na 650 milionů korun, ale to ani zdaleka stačit nebude. Nový start s půjčkou od státu s úrokem 1,12 % může pomoci tak maximálně těm, kdo chtějí stavět nový dům na vesnici anebo poptávají byt někde na maloměstě. Absolventi škol, kteří se však chystají opustit rodné hnízdo a zamířit do ruchu velkoměsta, nejspíše z chystané pomoci a hlavně podmínek, jež musí splnit, nadšeni nebudou.

Státní fond rozvoje bydlení 
má za cíl nejen podpořit mladé Čechy při jejich cestě za novým domovem, ale stejně tak pomáhá najít nové bydlení třeba i lidem postiženým povodní a jinou formou živelných katastrof. 

Na úvěr od ČR má nárok ten, kdo si chce koupit anebo postavit dům do velikosti 140 m2 v ceně maximálně 2 000 000 Kč. V takovémto případě jim stát poskytne finance, jež pokryjí 80 % všech nákladů. Pokud mají dotyční zájem naopak o nákup bytu, musí být do velikosti 75 m2, cena nesmí přesáhnout 1 200 000 Kč a stát nabízí půjčku opět do výše 80 % z dané ceny. Ve většině velkých měst se však do tohoto limitu začínající rodina ve skutečnosti vejít nemůže.

Další půjčky navíc problémy nevyřeší

Ti, kterým tolik potřebný základ do začátku chybí, často řeší situaci tím nejjednodušším možným způsobem. Konkrétně další půjčkou. Je ale třeba zdůraznit, že další úvěry v bance cestu k vysněné hypotéce pouze ztíží. Nasčítají se totiž dohromady a před žadatelem tak vyvstane reálné riziko, že do devítinásobku ročních čistých příjmů se kvůli dalším a dalším půjčkám zkrátka nevejde. Samozřejmě tím pak automaticky ztrácí také nárok na hypotéku.

"Poskytovatelé hypotečních úvěrů, kteří vyhodnotí klienta jako „perspektivního“ z pohledu, že neplní obezřetnostní kritéria pouze dočasně, mají možnost při posuzování úvěru překročit limity z Doporučení ČNB, ale pouze v případě pěti procent úvěrů," vysvětluje Petra Vodstrčilová z České národní banky.

Více štěstí může mít ten, kdo má štědré příbuzné. Šance na úspěšnou půjčku na bydlení často pomůže zvýšit zástava jiné nemovitosti, nicméně zvýšená pozornost se vyplatí. "Zajištění úvěru další nemovitostí sníží hodnotu LTV, což pomůže žadateli získat výhodnější podmínky a řada mladších klientů toto řešení využívá," říká Marian Holub, finanční manažer skupiny Wüstenrot.

Zároveň však dodává, že důležité je, aby v případě problémů se splácením klient ihned informoval nejen banku, ale i majitele nemovitosti, jež slouží k dozajištění úvěru, a včas se domluvil na řešení takovéto situace. Do zástavy totiž jde pokaždé celá nemovitost, ne jen její poměrná část, a to i v případě relativně malých částek. V případě platební neschopnosti pak není problém o stavbu přijít a právě toho se navíc většinou obávají i rodiče mladých Čechů.

Zachrání mladé Čechy stavební spoření?

Komu tak osud bohužel nenadělil do vínku štědré příbuzné či vysoký příjem a touží po vlastním bydlení, nemůže si příliš vyskakovat a jeho možnosti jsou navíc dost omezené. Když pomineme případné stěhování a nákup levné nemovitosti někde na venkově, moc dalších možností se již bohužel nenabízí. Jak to však podle posledních výzkumů vypadá, řešení pro chudé Čechy, které trápí nejen nízké platy, ale i nemožnost bydlení, nemusí být až tak daleko.

Je jím poslední léta opomíjené stavební spoření, jež díky rostoucím hypotékám a potížím dosáhnout na ně opět nabývá na významu. Jen od počátku letošního roku došlo oproti loňsku k nárůstu úvěrů o celých 23 % a půjčeno bylo více než 54 miliard korun. Stavební spoření je navíc oblíbené i proto, že na rozdíl od jiných finančních produktů se na něj vztahuje příspěvek od státu, jež činí až 2 000 korun za rok pro ty, kdo naspoří více než 20 000 Kč.

"Před pořízením vlastního bydlení doporučujeme co nejdříve začít pravidelně spořit, využívat spořicí účet s výhodným úročením a stavební spoření se státní podporou," uzavírá Marian Holub. V budoucnu se tak tento typ úročení může stát pro řadu mladých skvělým odrazovým můstkem při cestě za vlastním bydlením. Postupně se jim totiž podaří našetřit požadovaných 20 % z ceny daného domu či bytu a následně již na hypotéku dosáhnou. Chce to ale čas, štěstí a dávku trpělivosti.